我的一位朋友在2024年的时候终于下定决心买了套房子，他说当时的心态就像是在赌博。是赌房价会继续涨，趁早上车，还是赌房价会继续跌，再等等看机会？他的父母催，妻子着急，自己在城市打拼多年也想有个自己的家。结果买完以后，他看着每个月的月供，再看看隔壁小区的房价一个月比一个月便宜，那种后悔的感觉就像是刀子在割。他跟我说，"早知道就再等等，或者干脆就租房得了"。我能理解他的心情，因为我身边有太多人都在经历同样的纠结。什么时候买房？买了之后会不会成为接盘侠？房子到底还值不值得买？这些问题已经成了很多人挥之不去的心病。

看看现在的楼市现状就清楚了。2025年整个房地产行业经历了大幅调整，房价从曾经的"居高不下"开始出现明显的下滑。而到了2026年，这个趋势没有停止，反而在持续。二手房市场上，一些城市的房子从挂牌到成交，成交周期已经拉长到了187天以上。换句话说，一套房子从你决定卖，到最后真正成交，得等上大半年。而在这半年里，房价可能还在继续往下走。这就是现在很多房主面临的困境。他们既不敢降价太多，又看不到什么时候房价能反弹。有的人甚至干脆就把房子空着，也不愿意出租或出售。

在这样的背景下，各种声音都出现了。悲观的人说，"房子会变成'葱价'，到时候没人要"。乐观的人说，"调整只是暂时的，等风口来了还会涨上去"。但最让人值得关注的，其实是那些真正在房地产行业里摸爬滚打过的人的看法。李嘉诚，这位曾经靠房地产事业积累起上千亿身家的华人首富，他对房价未来的看法是什么？根据公开的报道，李嘉诚在接受采访时表示，在未来十年，无论是香港还是内地，房价都会经历一些重大的调整。这个话听起来有点沉重，但他说出来的时候，态度非常坦然。一个曾经靠房地产发家致富的人，现在说房价要调整，这到底意味着什么？

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李嘉诚的逻辑很清晰。他认为，房地产的发展空间已经在逐步缩小。支撑房价上涨的那些基本因素，比如人口红利、经济高速增长、低利率环境这些东西，正在一个接一个地消失。人口结构在改变，经济增速在放缓，利率政策也在调整。在这样的大背景下，房价还想保持过去那样的高速增长，其实是不现实的。所以他的看法是，房价面临的是结构性的调整，而不仅仅是周期性的波动。

同样的看法，来自另一位房地产大亨王健林。这位曾经以激进的扩张策略著称的商人，最近这些年采取了一个非常不寻常的举动，那就是退出房地产市场。为什么？王健林的逻辑也很直白。他认为，如果房地产市场继续按照过去的模式发展，迟早会形成泡沫。既然看清了这个趋势，为什么还要坚守呢？不如趁还有机会的时候，把资产转向其他领域。他这个决定做出来的时候，有人说他是"放弃"，ag国际有人说他是"逃离"。但换个角度想，他其实是在提前为房地产市场可能出现的大调整做准备。一个精明的生意人看破了什么，他就不会再在那个地方赌下去。

现在我们来看官方的态度。央行在最近的一份报告中明确指出，短期内不会把房地产作为刺激经济的手段。这句话听起来可能有点抽象，但翻译过来就是：别指望房地产再像过去那样，成为拉动经济增长的主要引擎。房地产在经济中的地位在下降，这是一个既定的事实。如果连央行都这样说了，那就说明这不是某一个个人或某一家机构的看法，而是更高层面的共识。

从立法的角度看，房产税的推出也在步步逼近。前财政科学研究所所长贾康在接受采访时表示，房产税的出台已经成为大势所趋，他个人判断在三年内有可能正式实施。房产税一旦出台，对房价会产生什么影响？这是一个很现实的问题。有持有房产就要交税，这意味着房子的持有成本会大幅上升。特别是对那些拥有多套房产的人来说，这个成本可能会变得难以承受。在这样的压力下，很多人会选择抛售手中的房产。而当市场上的房源大量增加的时候，房价不可能还能坚挺。

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那么，房价的未来到底会是什么样呢？经济学家任泽平曾经指出，中国的房屋总量其实已经基本充足。换个说法，就是我们不再缺房子了。在这样的大前提下，房价能保持高位或继续上涨的理由在哪里呢？没有了。需求在下降，供应在增加，这是一个非常基础的经济学原理。房价能不跌吗？

但这里有个很重要的细节，那就是房价的变化不会是全国齐步走的。不同城市的房价走势会存在很大的差异。一线城市和新一线城市，由于有人口持续流入、经济基础强、产业聚集效应明显，房价可能相对抗跌。而三四线城市，特别是那些产业基础薄弱、人口流出的城市，房价调整的压力会更大。所以我们看到的现象就是，亚博体彩大城市的房子可能还保持着"黄金价"，而小城市的房子却逐步沦为"葱价"。曾经有的人，在老家小城市买了一大堆房子，想着以后升值。结果现在看来，那些房子可能没人要，价格越来越低。这不是个案，而是普遍现象。

房价下跌不等于房市彻底崩盘。有的城市虽然房价在下跌，但交易量并不是特别低。有的城市房价虽然跌了，但依然有人在持续买入。原因很简单，那就是人口和经济基础决定了房子的需求。北京、上海、深圳这样的城市，即便房价下跌10%、20%，依然有源源不断的人想要在这些城市有一套房子。而那些产业凋零、人口衰减的小城市，房价跌了50%都没人要。这就是分化的现实。

在这样的大背景下，应该怎么看待买房这件事？我觉得需要分两种人来讨论。第一种是刚需人群，也就是确实需要住房的人。对于这类人，与其无限期地等待房价下跌，不如根据自己的经济能力，选择能承受的房子赶紧落手。因为房价的下跌空间其实是有限的，特别是在一二线城市。等到房价真的大幅下跌的时候，你可能已经等了五年、十年，这些时间的成本是巨大的。而且，住在自己的房子里和租房住，那种心理感受是完全不一样的。刚需就别过多纠结了，能上车就上车。

第二种是投资型购房者，也就是想靠房产增值来赚钱的人。对于这类人，我的建议是要非常谨慎。因为房地产的增长空间在缩小，投资回报率在下降。你买房子，期待它三五年后升值赚个几十万，现在已经不太现实了。特别是在三四线城市，房子可能还在贬值。在这样的情况下，还坚持投资房地产，其实就是在赌。你赌央行会放松政策，赌房地产会重新成为经济引擎，赌房产税不会出台。但这些赌注的胜率都不高。与其这样，不如把钱投到其他地方，比如股票、基金、创业等等，至少选择的余地更大。

还有一个比较现实的选择，就是租房住。在一二线城市，租房的成本可能只有买房成本的三分之一甚至更低。买一套房子需要几百万，每年的月供加上各种费用可能要几十万。而租房可能一年只需要十几万。这个差价是巨大的。用省下来的钱去进行其他的投资，去提升自己的技能，去创业，去旅游，反而能获得更多的人生体验和财富增长。为什么一定要把所有资本都压在一套房子上呢？

还有一个新兴的选择，就是购买公寓。公寓虽然产权年限短，增值空间小，但是价格便宜，管理规范，交易灵活。对于那些暂时还没有定下来、可能需要在不同城市之间流动的年轻人来说，买个公寓其实是个不错的选择。买房不是非此即彼的事情，你可以在不同的阶段做出不同的选择。年轻的时候租房没什么不好，工作稳定了买个小公寓试试，等到真正想要一个家的时候，再去买一套大房子。这样的路线更加灵活，风险也更小。

现在摆在我们每个人面前的，其实是一个更大的人生选择问题。房子确实很重要，但它不是人生的全部。过去二三十年，中国的房地产市场创造了无数的财富神话，也让很多人通过买房实现了阶层跃升。但那个时代已经过去了。现在的房地产市场，已经进入了一个平缓增长甚至下行的阶段。在这样的大背景下，执着地去追求房价的上涨，去期待通过房子来实现财富增长，其实已经不太符合时代的节奏了。

聪明人的选择，不是去预测房价会涨还是会跌，而是要根据自己的人生阶段和经济实力，做出最适合自己的决定。如果是刚需，就不要过度纠结，该买就买。如果是投资，就要冷静计算收益和风险。如果是想要灵活性，租房或买公寓都是不错的选择。这才是理智的态度。

你现在面临着房子的选择吗？你是偏向买房、租房还是购买公寓？你觉得李嘉诚和王健林的看法是否有道理？欢迎在评论区分享你的想法和你的经历，让我们一起讨论一下，在这个房地产市场剧变的时代，应该如何做出正确的决策。

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发布于：江西省